今回は「不動産の売り時はいつか」というテーマについてお話ししたいと思います。
みなさん、不動産を売るベストなタイミングはいつだとお考えでしょうか？
実は、この答えは単純明快です。「その不動産を使わなくなった時、あるいは活用の予定がなくなった時」がその時期です。
それでは、この考えをさらに掘り下げていきましょう。住まなくなった、または使わなくなった場合に、どのような選択肢があるのか、フローチャートを使って見ていきます。
住まなくなってからの選択
不動産の活用の予定がない場合
まず、「建物・土地の活用予定がありますか？」この質問に「いいえ」と答えた方は、不動産を手放すことを検討するタイミングかもしれません。活用予定のない不動産を所有し続けると、固定資産税の支払いが必要なうえ、維持管理にもコストと手間がかかります。
したがって、活用予定がない場合、最優先で検討すべき選択肢は「売却」となります。売却を検討する際は、不動産の名義人を必ず確認してください。名義が亡くなった方のままになっている場合は、相続登記を行う必要があります。
不動産の活用の予定がある場合
次に、「活用予定がある」という方について考えましょう。例えば「誰かが住む予定」の場合、管理上の大きな問題はありません。ただし、以下の点を確認する必要があります。まず、不動産の名義が亡くなった方のままになっていないか。次に、消すべき抵当権などの権利が残っていないか。そして、これから生活する人にとって住みやすい家かどうか。これらの点を検討すれば十分でしょう。
では、しばらく活用予定までに時間がある方についてですが、そのような方は、その期間の管理について考える必要があります。
まず、建物がある場合、「建物が危険な状態なのか、そうでないのか」が重要なポイントとなります。建物が危険な状態の場合、将来的に住む予定があれば修繕という選択肢もありますが、多くの場合は修繕が難しいため、解体を検討することをお勧めします。放置したままにすると、老朽化した建物が原因で通行人が怪我をする可能性があり、その場合の責任は重大です。また、建物の管理よりも土地だけの管理の方が手間が少ないことも、解体の大きなメリットです。解体すると固定資産税が上がるという懸念の声もありますが、近年は危険な空き家に対する固定資産税の優遇措置も見直される傾向にあります。何より、危険な建物を放置しないことは所有者としての責務であると考えます。
建物が危険な状態ではない場合は、当面の間、空き家として管理していくことになります。この場合、定期的な換気や通水、庭の手入れなどのメンテナンスが必要となります。また、防犯対策も重要で、窓や扉の施錠確認、センサーライトの設置なども検討しましょう。
空き家の管理が難しい場合は、不動産管理会社に委託するという選択肢もあります。管理会社に依頼すれば、定期的な見回りや庭の手入れ、緊急時の対応などを任せることができます。
すでに更地になっている場合は、雑草の管理が主な作業となります。更地の状態で長期間放置すると、近隣の方への迷惑となる雑草が生い茂る可能性があります。定期的な除草作業を行うか、防草シートを敷く、砂利を敷くなどの対策を講じることをお勧めします。
また、更地の活用方法として、駐車場として貸し出すという選択肢もあります。需要のある立地であれば、収入を得ながら土地を管理することができます。
駐車場の賃貸と同様に、建物も賃貸住宅として貸し出すという選択肢があります。設備に大きな問題がなく、改装費用に見合う収益が見込める場合は、この方法も検討に値するでしょう。ただし、重要な注意点があります。将来ご自身が物件を使用したい場合に備え、入居者に確実に明け渡してもらえる契約を結ぶ必要があります。入居者の権利は法律で強く保護されているため、貸主の都合だけでは退去を要請できません。この問題を解決するには、定期借家契約を活用しましょう。契約期間を明確に定め、契約終了の半年前までに入居者へ終了告知をすることで、確実な明け渡しが可能となります。
いかがだったでしょうか？不動産を使わなくなった時の選択肢は、状況に応じて様々な対応が可能です。維持管理にかかる手間やコスト、そして何より将来の活用予定の有無を慎重に検討し、最適な売却のタイミングを見極めていただければと思います。
