相場を知る・査定を依頼する

　不動産を売却しようと考えたら、まずは相場を調べることから始めましょう。
不動産を売却するにあたって、不動産会社に相談して売却を依頼していくことになりますが、このステップは、その下準備となります。
ご自身の不動産の相場を把握してから、不動産会社に査定を依頼しましょう。

相場を調べる

　 不動産の相場を調べる方法としては、SUUMOやat homeといったポータルサイトや不動産チラシを参考にする方法があります。ここで、ご注意いただきたいのは、これらで調べた価格は、売出価格であり、実際にその金額で売れたかどうかは分からないということです。売出価格は、実際に売れた価格である成約価格よりも高いことが一般的です。相場を調べる際は、売出価格だけではなく、成約価格も把握しておきましょう。

【成約価格を調べられるサイト】
・土地情報総合システム
　不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索してご覧になることができる国土交通省のWEBサイトです。
　「不動産取引価格情報検索」から検索してください。
・REINS Market Information
 （公財）東日本不動産流通機構、（公社）中部圏不動産流通機構、（公社）近畿圏不動産流通機構、及び（公社）西日本不動産流通機
　が保有している日本全国の取引情報（成約価格や所在地域等）を検索することができるWEBサイトです。

【売主様がやるべきこと】
・ポータルサイトや不動産チラシなどで、ご自身の不動産の売出価格の相場や売出状況を調べる。
・土地情報総合システムなどを使って、ご自身の不動産の成約価格の相場を調べる。

不動産会社に査定を依頼する

　ご自身で相場を確認したら、不動産会社に査定を依頼してみましょう。

　 その地域に強い不動産会社に依頼するのがベストですが、ご自身で不動産会社を調べるのが大変な場合、一括査定サイトを利用する方法もあります。査定サイトを利用した場合、一斉に不動産会社から電話があったり、逆に反響が多いためなかなか連絡が来なかったりということがあるかもしれません。不動産会社からの電話対応が難しいという場合は、メールでの連絡をあらかじめご希望されておいたり、なかなか連絡が来ない場合は、他の不動産会社にご相談されてみるのも良いでしょう。
　また、査定をご依頼される際には、ご自身の不動産に関する書類（権利書、境界立会書、建築確認申請書など）を準備しておいたり、売却に関する希望を整理したりという準備をしておきましょう。売出前の不動産会社への相談がスムーズにできますし、ご自身が不動産会社を選ぶ際により希望に合った売却を実現させてくれる不動産会社を選ぶことができます。

株式会社SMILE HOMEでは、ネットから査定のご依頼を受け付けておりますので、ご希望される方はお気軽に下記リンクよりご依頼ください。
周辺相場情報・物件調査を実施し、フルカラー大容量の査定書をお届けいたします。
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ご依頼後、24時間以内に査定書の提示日やご面談ご希望の場合のご面談日時確定のお知らせをメールにてお送りいたします。
　査定のご依頼に関する秘密は厳守・完全予約制のプライベート空間でのご相談が可能ですので、ご安心ください。

【売主様がやるべきこと】
・不動産会社に査定を依頼する。
・不動産に関する書類（権利書、境界立会書、建築確認申請書など）を用意しておく、ご自身の売却に対する希望を整理しておく。

不動産会社を選ぶ

　納得のいく不動産売却を実現させるために、一番大切なステップ、不動産会社選びが待っています。
これから、不動産売却までの間、何度もやり取りをし、あなたの不動産売却におけるパートナーとなる存在です。
しっかりした知識と経験を持ち、誠実に対応してくれる不動産会社（営業マン）を選びましょう。私が、最低限必要であると思うポイントを2点だけ紹介しておきます。

【売主様がやるべきこと】
・査定書や担当営業マンの対応を比較し、依頼したいと思う不動産会社に連絡をする。

【不動産会社選びのチェックポイント】
・担当営業マンは、また会いたいと思える人であったか。
・担当営業マンは、宅地建物取引士の資格を持っているか。持っていない場合、会社のサポート体制が整っているか。

不動産会社と媒介契約を締結する

　不動産会社を選んだら、媒介契約を締結します。以下は、媒介の種類と比較表です。一般的に売主にとって制約が厳しい「専任媒介契約」の方が、不動産会社も売却に力を入れてくれる傾向にあります。

（※注）一般媒介契約の期間について、法律の定めはありませんが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では、3ヶ月以内で定めるものとするとしています。

【売主がやるべきこと】
・媒介契約の種類を決める。
・媒介契約書や不動産調査に関する委任状に署名・捺印する。
・不動産に関する書類（権利書、境界立会書、建築確認申請書など）を担当営業マンに確認してもらう。

売出価格の決定・売却戦略の決定

　このステップでは、あなたが満足いく売却を実現するために、不動産会社としっかり作戦会議を行い、売出価格や売出の方針を決定していきます。不動産は、売出し時が一番の売り時です。間違った戦略で売り出してしまうと後々の売却活動に大きな影響を与えます。

　一括査定サイトの増加により、不動産会社同士の競争が激化している現在、媒介契約を獲得するために、他社より高い査定額を提示しするという不動産会社が増えています。これらの価格は、チャレンジ価格と言われ、設定を間違えると売れない物件になってしまいます。チャレンジ価格の戦略には、担当営業マンのスキルと経験、人脈などが求められます。弊社は、安易なチャレンジ価格による売主様の悲劇をなくしたいという思いで、査定やご提案、情報発信を行なっております。これってどうなんだろう？と疑問に感じた場合は、価格設定や売出価格の根拠について徹底的に担当営業マンに聞いてみましょう。

【売主様がやるべきこと】
・担当営業マンに売却に関する希望（手元に残したい金額、売却の時期など）を伝える。
・価格設定や売出価格の根拠について、担当営業マンにしっかり聞いてみる。

不動産会社の販売活動・内覧の対応

不動産会社の販売活動

　ここから、不動産会社による販売活動がスタートします。不動産会社は、自社のお客様にお声がけしたり、知り合いの業者に紹介したりという活動の他、様々な広告活動を行います。以下の表で簡単に販売活動の種類を紹介します。また、不動産会社がどのような販売活動を行なったのか、どのくらい問い合わせがあっているのかなどの状況報告が不動産会社から売主様へなされますので、しっかりチェックするようにしましょう。

内覧の対応

　物件がすでに空き家になっている場合は、不動産会社に鍵を預けて、購入希望者の内覧に対応してもらうという方法が一番良いでしょう。売主様の手間も省けますし、購入希望者から内覧の希望があった場合にすぐ対応できます。
　住みながらの売却の場合、購入希望者の内覧に備えて室内や水回りを清掃したり、スケジュールを調整して内覧時に立ち会ったりという必要があります。内覧の際に、購入希望者に良い印象を持ってもらえるように備えておきましょう。

【売主様がやるべきこと】
・不動産会社からの報告をチェックし、売却活動が適切に行われているかを確認する。
・購入希望者の内覧に備えて、室内や水回りの清掃を行っておく。また、家族の誰が立ち会うかなど調整しておく。

買主様との条件交渉

　購入希望者が現れた場合、買主様と条件のすり合わせを行います。条件交渉と言っても、売主様が直接買主様と話をする必要はなく、不動産会社が間に入って取りまとめてくれます。案件によって、条件交渉の内容は様々ですが、必ず売主様と買主様の間で、確認しておく必要がある条件は、物件価格、引き渡しの時期、どのような状態で物件を引き渡すかという点です。物件価格については、交渉が入るケースも多いと思います。ご自身の許容範囲かどうかしっかり考えましょう。
　また、購入希望者からの条件は全て受け入れなければいけないというものではないため、担当営業マンにアドバイスをもらって納得のいく条件で交渉を進めてもらいましょう。

【売主様がやるべきこと】
・担当営業マンのアドバイスをもらい、納得のいく条件で交渉を進めてもらう。

売買契約の締結

売買契約書の確認

　買主様との条件がまとまったらいよいよ売買契約です。 不動産会社が、契約書類を作成してくれますので、必ず契約前にその内容を確認させてもらいましょう。 自分の希望条件と合っているか、売買金額は正しいか、引き渡しの期日は適切かなどしっかりチェックし、不明な点は必ず担当営業マンに確認しておきましょう。
　
　特に、売主様が引き渡す物件にどこまで責任を負うのかという点はしっかり確認しておきましょう。内容をよく確認せずに契約日を迎え、署名捺印をしてしまった場合、引き渡し後の建物の不具合に対して多額の修繕費用を払わなければいけなくなる等、トラブルになってしまう可能性もあります。 聞きなれない言葉が多くて大変ですが、しっかりチェックしましょう。

売買契約当日

　売買契約は、売主様と買主様が顔を合わせて契約書の読み合わせ等を行うことが望ましいのですが、全員の予定を合わせることが難しい場合やコロナの流行で集まるということに抵抗がある場合もあるため、現在は売主様と買主様ぞれぞれ別々で契約する場合も多くなっています。また、オンラインで契約を行なったり郵送にて契約書類のやり取りをしたりということもあります。それぞれの希望に合わせて、不動産会社に相談してみましょう。

　なお、売買契約の締結時には、買主様から売買代金の一部を手付金として受け取ります。手付金の額は、売主様と買主様の合意によりますが、目安としては売買価格の1割程度です。 当日現金で大金を受け取ることになり、びっくりしてしまうこともあるので、当日現金で受け取るのか、振り込みされるのか、小切手なのか、受け取り方法は事前に確認しておきましょう。

【売主様がやるべきこと】
・売買契約書の内容を事前に確認しておく。
・手付金の受け取り方法について確認しておく。

買主様の融資承認・売主様の引き渡し準備

買主様の融資承認

　買主様が物件を購入するためには、融資承認（住宅ローン承認）を得なければいけません。契約前に買主様は、融資の事前審査を行った上で売買契約に臨みますが、事前審査の承認はまだ仮の承認です。本審査の期間は金融機関により異なりますが、2週間から長い時には1ヶ月近くかかることもあります。そのため、買主様の準備期間も含め、住宅ローンを利用して物件を購入する際の売買契約には融資未承認の場合の契約解除期限（ローン特約期限）が1〜１ヶ月半程度で定められていることが一般的です。万が一、買主様がこの期日までに本承認が得られなかった場合、売買契約は白紙となり、契約時に受け取った手付金も返還する必要があります。物件のお引き渡しが完了するまでは、手付金はそのまま保管しておくと安心です。

売主様の引き渡し準備

　売主様は、境界確定作業や荷物の撤去、抵当権の抹消準備など、引き渡しの準備を行う必要があります。これらには費用がかかりますので、売買代金からその費用を捻出するために、買主様の融資本承認がおり、売買代金が確実に入金されることを確認してから着手となる場合が多くなります。例を挙げると境界確定は約40万円〜50万円程度の金額がかかりますので、なかなかの負担ですよね。
　なお、境界確定や荷物の撤去、抵当権の抹消準備など、売主様の引き渡し準備にも、時間がかかりますので、引き渡し期日に間に合うように準備を始めるようにしましょう。

【売主様がやるべきこと】
・抵当権抹消書類の準備のため、抵当権者（金融機関など）に売買契約を締結したことや引き渡しの時期を伝える。
・境界確定作業を依頼する。（不動産会社が手配してくれることがほとんどです）
・家財の撤去を行う。

決済・引き渡し

　売主様・買主様の準備が整ったら、いよいよ物件の引き渡しです。売買代金の授受と物件の所有権移転、引き渡しを行う日のことを、『決済』といいますので覚えておきましょう。決済は、一般的に買主様が融資を受ける金融機関のブースを借りて行われ、時間は1時間程度です。当日の出席者は、売主様、買主様、不動産会社、司法書士です。 買主様も売主様も、それぞれご持参いただくものがあります。しっかり事前に準備してから決済に臨みましょう。

【売主様が持参するもの】
・権利書（登記識別情報）
・身分証明書：運転免許証など顔写真付きのものか、顔写真がない場合は、健康保険証と年金手帳など公的な書類を2種類
・実印
・印鑑証明書：発行より3ヶ月以内のもの
・物件に関する書類や鍵
・住民票または戸籍の附票（登記簿住所に変更がある場合のみ必要）
※事前に不動産会社に確認しましょう。

確定申告

　不動産を売却して、利益が出た場合、その利益には譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税については、以下リンクをご確認ください。

【売主様がやるべきこと】
・確定申告に必要な、物件を購入時の契約書類（残っている場合）と売却したときの書類を揃えておく。
・各種控除の適用がないか確認する。
・売却した年の翌年の確定申告の時期（2月16日〜3月15日）に確定申告をする

信頼できる不動産会社（営業マン）に任せよう

　今まで、不動産売却の手順についてご紹介してきましたが、不動産を売却することは人生の中で頻繁にあることではありません。いつ何をすれば良いのか、問題なく進められるか、やはり不安はあると思います。しかし、ご心配いりません。そのために私たち宅地建物取引士という国家資格を持った専門家がいるのです。私たちが、不動産売却の手続きの中心となり、売主様、買主様、各士業の先生方や金融機関がそれぞれやるべきことをスケジューリングして進めていきます。もし、分からないことがあれば、その都度営業マンに聞いて解決していけば良いのです。信頼できる不動産会社、営業マンを選び、満足いく不動産売却を実現させましょう。

　不動産に関するご相談は、株式会社SMILE HOMEへお気軽にそうぞ！
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