【YouTube大好評配信中！】

相続または遺贈により取得した土地建物を平成28年4月1日から令和5年12月31日に売却した場合、要件を満たすと譲渡所得の金額から3,000万円を控除することができます。つまり、土地・建物を売って利益が出ても、3,000万円まではその利益はなかったことにするので3,000万円を超えなければ、税金を払わなくていいよという特例です。これを、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

とってもお得な特例ですが、この特例けっこう要件が厳しいんです・・・。そして、この特例が利用できるように売却方法を提案していない不動産会社さんもけっこう多いんです。私のお客様は、ぎりぎりセーフでこの特例が利用でき約300万円の譲渡所得税がかからなくて済んだというお客様もいらっしゃいます。要件に当てはまるかしっかりチェックしましょう！

なお、この特例は4年間の延長と要件の緩和が決定されていますので、今回のお話はあくまで現行でのお話しです。令和6年1月1日以降の譲渡から適用される特例については、また別の機会にご紹介したいと思います。

対象となる土地・建物（被相続人居住用家屋・敷地等）とは？

まず、特例の対象になる土地・建物は、相続開始の直前（亡くなる直前）まで、被相続人（実家であればお父様またはお母様）が住んでいたお住まいとその敷地であり、かつ今からご紹介する3つの条件を満たしていなければいけません。

昭和56年5月31日以前に建築されたこと

昭和56年6月1日より、耐震基準が新しいものへ変わりました。そのため、それ以前に建てられた建物は新しい耐震基準を満たしていない可能性が高く、不動産会社さんはよくこれらの建物のことを旧耐震（の建物）と呼んでいます。

区分所有登記がされている建物でないこと

マンション等は、この特例が利用できません。一戸建ての住宅が対象になると思っていただければ良いです。

相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

空き家問題を解消しよう、質の良い住宅を流通させようという趣旨の特例ですから、住んでいた人が亡くなったことにより空き家になるお住まいが対象です。ご夫婦で住んでいて、ご主人が亡くなったという場合この特例の対象となりません。ただし、そのような場合は、別の制度がありますので必要に応じて制度を選択利用することが大切です。

特例を受けるための要件

土地・建物が特例の対象になる場合もそれだけで安心できません。この特例を利用するためには様々な要件をクリアする必要があります。分かりやすくするために、国税庁のホームページとは違う表現を使っていますので詳細は国税庁ホームページをご確認ください。

相続または遺贈によって被相続人居住用家屋・敷地を取得したこと

これは大前提ですね。収益物件ではなく、亡くなった方が住んでいたお住まいと敷地を相続または遺贈によって取得することが必要です。

中古戸建として売る場合の要件と土地として売る場合の要件

家屋または家屋とともにその敷地を売却する場合

この場合は、2つの要件を満たす必要があります。

• 相続の時から譲渡の時（買主様への引渡しの時）まで、事業用に利用したり、賃貸に出したりしていないこと
• 譲渡の時（買主様への引渡しの時）に、一定の耐震基準を満たす建物であること

相続してから売るときまで、空き家であることが条件です。賃貸に出したりしてしまうと特例が使えなくなってしまいますので注意してくださいね。

そもそもが旧耐震の建物ですので、この要件を満たすことはかなりハードルが高いです。耐震リフォームには費用が掛かりますし、売る時点で耐震基準を満たすためには先行してリフォームする必要があるため売主様の負担になります。ましてやリフォームしたのに希望金額で売れないなんてことになったら目も当てられないので、この要件を満たして売却しようという方は慎重に行ってください。私は、次にご紹介する土地として売る方法の方をおすすめします。

家屋を全部取り壊してその敷地のみを売却する場合

• 相続の時から譲渡の時（買主様への引渡しの時）までに、建物の全部を解体して更地で引き渡すこと
• 相続の時から譲渡の時（買主様への引渡しの時）まで、事業用に利用したり、賃貸に出したりしていないこと

引渡し前に更地するということがポイントです。引き渡した後に解体をするのはNGです。売買契約書にも、きちんと「解体更地渡しである旨」を記載しましょう。古家付土地で、引き渡し後に買主解体ではダメですよ！ちなみに解体も先に費用が掛かりますが、リフォームと違って作業内容が決まっているため、買主様への引き渡しのめどがついてから作業に着手し、売買代金から解体費用を払うという方法も検討できますので、リフォームを先行して実施するよりも売主様の負担は少なく済みます。

相続から買主への引渡しまでの間に、事業用利用したりや賃貸に出したりしていないという要件は、中古戸建で売る場合も、土地で売る場合も一緒です。

相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

この特例には期限があります。売り出してもすぐに買い手がつくとは限りませんので、期限ぎりぎりにならないように、早め早めに動きだしましょう。

期限はちょと分かりにくいですが、令和2年1月2日から令和3年1月1日までに相続が発生している方は、令和5年12月31日までが適用期限ですので、令和2年1月2日以降に相続した方はまだ間に合いますね。

売却代金が1億円以下であること

これは、弊社のメインエリアの宗像市・福津市近郊ではあまりないので気にしなくてよさそうですね。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例等の他の特例の適用を受けていないこと

併用可能な特例と併用不可の特例は事前に確認しましょう。例を挙げると、自己居住用財産を売却した場合の、特定の居住用財産の買い替え特例は併用可能です。

すでにこの特例を利用していないこと

同一の被相続人から取得した土地・家屋について、この特例を利用できるのは1回のみです。住んでいたお住まいに対する特例なので当たり前な気がしますね。

買主が第三者であること

親子や夫婦など親族に売却した場合はこの特例は利用できません。

確定申告について

長くなりましたが、要件について確認してきました。要件を満たすからといって、確定申告をしなければこの特例の適用は受けられません。しっかり確定申告をしましょう！

いかがでしたが、よくわからないという方も多いと思いますが、仲介いただく不動産屋さんにまずは聞いてみて、最終確認は税務署や税理士さんにご自身で確認を行いましょう。特例などの適用は、やっぱり使えなかったでは取り返しがつきません。ご自身の責任でしっかり確認することが大切です。

なお、確定申告の際に添付が必要となる市区町村発行の「被相続人居住用家屋等確認書」という書類があるのですが、この取得がちょっと面倒です。弊社は、行政書士事務所を併設しておりますので、こちらの取得代行もお受けしています。また、確定申告についても、ご自身で行うのが不安な場合税理士さんのご紹介も可能です。お気軽にご相談ください！