不動産を売却しようと考えたら、まずはご自身で相場を調べることから始めましょう。
不動産を売却するにあたって、不動産会社に相談して売却を依頼していくことになりますが、このステップは、その下準備となります。
ご自身の不動産の相場を把握してから、不動産会社に査定を依頼した方が、各社の査定の内容をより比較検討しやすくなります。

相場を調べる方法

　 不動産の相場を調べる方法としては、SUUMOやat homeといったポータルサイトや不動産チラシを参考にする方法があります。ここで、ご注意いただきたいのは、これらで調べた価格は、売出価格であり、実際にその金額で売れたかどうかは分からないということです。売出価格は、実際に売れた価格である成約価格よりも高いことが一般的ですので注意しましょう。

【成約価格を調べられるサイト】
・土地情報総合システム
　不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索してご覧になることができる国土交通省のWEBサイトです。
　「不動産取引価格情報検索」から検索してください。
・REINS Market Information
 （公財）東日本不動産流通機構、（公社）中部圏不動産流通機構、（公社）近畿圏不動産流通機構、及び（公社）西日本不動産流通機
　が保有している日本全国の取引情報（成約価格や所在地域等）を検索することができるWEBサイトです。

　ご自身で相場を確認したら、不動産会社に査定を依頼してみましょう。

複数の不動産会社に査定依頼した方が良いと考える売主様が多いかと思いますが、不動産の査定は車の買取査定や引越の相見積もりとは、根本的に違います。たくさん査定を依頼して一番高い査定額の会社に依頼しようと考えるのは危険です！特に一括査定サイトは、不動産会社が複数社競合しているため、高値での査定合戦になりやすいので注意が必要です。ちょっと辛口なことを言うと、査定依頼したらすぐに高額査定を持ってきたという場合は、そもそも調査が不十分な可能性もありますし、高値査定を提示して、とりあえず売却を依頼してもらおうという印象を受けてしまいます。査定価格は、成約事例や不動産の価格の推移等の根拠あるデータから算出し、その後現在のそのエリアの売出状況であったり、お住いの間取りやリフォーム状況、土地の状況などの、物件の個別的な要因を加味して算出することが大切です。また、売出価格と査定価格は違います。査定価格は、あくまでデータです。そのデータをもとに、売主様のご希望に沿えるよう、売出価格をいくらにするのか、どのような販売戦略をとるのかをアドバイスするということが、不動産会社の務めです。

また、複数依頼する場合も1社は、地元の不動産会社を入れるようにしましょう。地元の不動産会社は、そのエリアの不動産事情に詳しいので売却時に役に立つ情報が得られるでしょう。

なお、査定をご依頼される際には、ご自身の不動産に関する書類（権利書、境界立会書、建築確認申請書など）を準備しておいたり、売却に関する希望を整理したりという準備をしておきましょう。所在地さえ教えていただければ査定は可能なのですが、今後の売却を見据えて考えると、ご準備いただいた方が、相談がスムーズにできます。

株式会社SMILE HOMEへの査定依頼は、こちらからどうぞ(^^♪

不動産会社を選ぶ

　納得のいく不動産売却を実現させるために、一番大切なステップ、不動産会社選びが待っています。
これから、不動産売却までの間、何度もやり取りをし、あなたの不動産売却におけるパートナーとなる存在です。
会社選びと言っておいてなんですが、パートナーですから大切なのは人です。しっかりした知識と経験を持ち、誠実に対応してくれる、あなたが信頼できる人を選びましょう。

不動産の売却は、売り出しから取引の完了まで長いお付き合いとなります。直感的に感じる話しやすさや相性も大切にしましょう。また会いたいと思える人であれば、その人は、不動産売却におけるあなたのベストパートナーになるでしょう。

また、不動産売却には、十分な知識とスキルも必要です。最低限、宅地建物取引士の資格は持っていてほしいところです。不動産営業は、資格がなくても会社に定められた数の資格者がいれば営業ができてしまう世界です。運転免許を持っていないドライバーの車には乗るのは怖いと思いますが、よくわからない不動産の世界だとそれに気が付けないのが現実です。分からないから、こうだと言われるとそんなものだと思ってしまうというのは考えるだけで不安になります。

不動産会社と媒介契約を締結する

　不動産会社を選んだら、媒介契約を締結します。以下は、媒介の種類と比較表です。一般的に売主にとって制約が厳しい「専任媒介契約」の方が、不動産会社も売却に力を入れてくれる傾向にあります。

なお、弊社ではほとんどのケースが「専任媒介契約」です。さきほどお伝えしたように不動産売却において売主様と担当者はパートナーであり信頼感があることを前提としていますので自然とそうなることが多いです。弊社で一般媒介になっているのは、不動産会社さんなどの同業者さんの販売協力を行っているケースくらいです。

（※注）一般媒介契約の期間について、法律の定めはありませんが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では、3ヶ月以内で定めるものとするとしています。

販売活動の開始

売出価格の決定・売却戦略の決定

媒介契約を締結した不動産会社の担当者から、売出価格や販売戦略の提案をしっかり受けて売出方法を決定しましょう。不動産情報は、売出し時が一番注目を集めます。そのため、このプロセスはとても大切です。

　相場より高いチャレンジ価格と言われる価格で売り出す場合、その価格で売れる可能性がある根拠を明確にしましょう。根拠が見いだせないチャレンジ価格は売れない物件を生み出すことになるのでおすすめしません。チャレンジ価格で売れる根拠は、案件ごとに異なるため、ここでは詳しく触れませんが、物件の特徴だけではなく、担当者のスキルと人脈も影響します。弊社は、安易なチャレンジ価格による売主様の悲劇をなくしたいという思いで、査定やご提案、情報発信を行なっております。これってどうなんだろう？と疑問に感じた場合は、価格設定や売出価格の根拠について徹底的に担当営業マンに聞いてみましょう。

不動産会社の販売活動・内覧の対応

不動産会社の販売活動

　ここから、不動産会社による販売活動がスタートします。不動産会社は、自社のお客様にお声がけしたり、知り合いの業者に紹介したりという活動の他、様々な広告活動を行います。以下の表で簡単に販売活動の種類を紹介します。また、不動産会社がどのような販売活動を行なったのか、どのくらい問い合わせがあっているのかなどの状況報告が不動産会社から売主様へなされますので、しっかりチェックするようにしましょう。

弊社での販売活動は、ネット関係は、レインズ登録、自社ホームページ掲載、ポータルサイトはふれんず、アットホームをメインに利用しています。そのほかも他社さんがあまりやっていない販売戦略もやっていますがそれは長くなるのでご依頼いただいたときにお話ししますね。現地看板やチラシは売主様の希望でやらないこともありますが、意外とアナログな現地看板やチラシからの反響も多いです。また、今回は一般的な仲介での売却の流れをご説明しているので余談にはなりますが、ひっそり売りたいという売主様の場合は、今まで不動産業界でつながってきた人たちの協力を得て水面下で決めてしまったり、買取を行ったりすることもあります。私は、買い手をつけることが得意なので、他社さんの水面下物件を決めることもあります。不動産は、お互いの協力関係が大切ですね(^^♪

不動産業界の悪しき風習として「囲い込み」というものがあります。最近ではずいぶん減ったように思いますが、まだまだ存在します。囲い込みとは、自社で両手（売主様と買主様両方を担当して、両者から仲介手数料を得る）を得るために、他社にお客様がいても紹介させなかったり、他社により良い条件で買ってくれるお客様がいるのに自社のお客様を優先したりすることです。意外と気が付かずに、囲い込みされていることがあるので注意してください。

内覧の対応

　物件がすでに空き家になっている場合は、不動産会社に鍵を預けて、購入希望者の内覧に対応してもらうという方法が一番良いでしょう。売主様の手間も省けますし、購入希望者から内覧の希望があった場合にすぐ対応できます。
　住みながらの売却の場合、購入希望者の内覧に備えて室内や水回りを清掃したり、スケジュールを調整して内覧時に立ち会ったりという必要があります。内覧の際に、購入希望者に良い印象を持ってもらえるように備えておきましょう。

信頼できる不動産会社（人）に任せよう

　今回は、不動産売却の流れについて、相談から売出までをご紹介してきましたが、不動産を売却することは人生の中で頻繁にあることではありません。いつ何をすれば良いのか、問題なく進められるか、やはり不安はあると思います。しかし、ご心配いりません。そのために私たち宅地建物取引士という国家資格を持った専門家がいるのです。私たちが、不動産売却の手続きの中心となり、売主様、買主様、各士業の先生方や金融機関がそれぞれやるべきことをスケジューリングして進めていきます。もし、分からないことがあれば、その都度営業マンに聞いて解決していけば良いのです。信頼できる不動産会社、営業マンを選び、満足いく不動産売却を実現させましょう。